盘点:那些年降息后的楼市

盘点:那些年降息后的楼市

盘点:那些年降息后的楼市

11月22日,央行宣布不对称降息,其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。回顾过往两次集中降息降准的周期,均对房地产市场成交和房价带来了明显的拉升作用。而在不同的政策、市场背景下,这轮降息又将推动北京楼市走多远?

2008年

四万亿刺激楼市快速上涨

在2008年,美国次贷危机引爆全球金融危机,这场危机也蔓延到中国的各个行业,其中也包括房地产,经济的不景气,导致购房者买不起也不敢买房,观望情绪浓厚。为了救市,从2008年9月开始,2008年连续5次降息,累计贷款降息幅度达到2.16%。同时宣布四万亿投资计划,推出首付2成、利率7折的救市政策。

易居研究院提供的数据显示,2008年首次降息后10月,一线城市成交量环比开始止跌回升,2008年12月同比开始止跌回升。而到了2009年,市场开始快速升温,2009年2月同比增长高达253.78%,而2009年12个月中,仅1月和12月成交量同比增长没有超过100%。这一轮增长一直持续到2010年3月,政府出台“限贷、限购”为主的史上最严厉的调控政策,2010年12月开始加息周期。

从房价来看,北京2008年新房成交均价为12877元/平米,而到了2010年则达到20340元/平米,上涨了57.96%。

中国社会科学院经济所研究员汪利娜表示,这一轮楼市过热主要是由于四万亿的过度刺激,现在我们仍然在对四万亿天价信贷进行消化,而这种大规模的信贷放水不可能再出现了。

2012年

降息释放被抑制的需求

而在严厉调控政策下,过热的市场从2010年3月开始冷却,由于限购政策,投资性需求被抑制,同时自住需求也出现观望情绪。经过1年多的消化,从2012年年初开始,被抑制的需求开始逐步释放,市场在降息之前已经出现回暖趋势,而2012年6月的降息,进一步加快了购房需求的入市,而这一波行情抑制持续到今年年初。

对此,北京中原地产首席分析师张大伟表示,如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策,存在特殊性及不可复制性,那么2011年12月至2012年7月间的降息后的市场反应,则更具有参考意义。2012年降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位延续至整个2013年。

2014年

政策效果关键看额度

“我们已经看房一年多了,本来想等等不着急,但一看降息了,基于以往的经验,还是下定决心买了,怕之后又涨,”一位刚买房的购房人徐女士向记者表示,她是换房,要卖小房换大房,“9·30”新政的出台对改善型有利,但是操作麻烦,而降息则坚定了其购房的决心。

受宏观经济、信贷政策等多方面因素影响,今年楼市也出现调整,而楼市政策方面,也出现限购取消、税收、公积金调整等多个变化。其中影响较大的是“9·30”新政和时隔两年后的首次降息,且贷款降息幅度达到0.4%,也是六年来力度最大的一次。

据中原地产研究中心统计数据显示,11月54个城市住宅合计签约27万套,这一成交量环比10月上涨了8.9%,北京新房、二手房成交量双双破万套,创造了年内最高成交月度纪录。

从本轮市场表现来看,虽然2014年年初开始市场明显回落,但随着央行“9·30”新政的利好,10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,使年末成交翘尾成为定局。

但汪利娜表示,现在市场结构发生了明显变化,不能靠以往的思维思考未来。首先经过10年的房地产市场化发展,住房自有率进一步提高,基数大了以后,增长放缓也是一种常态。就北京而言,住房改善状况很明显,又有限购政策,市场没有那么多需求,住房短缺的是低收入人口和外来人口;市场已经有大量存量,盘活存量,去库存化更关键。另外,银行也在进行金融改革,融资成本很高,在放给个人按揭贷款时,不可能再打7折,央行也给的是一个浮动范围,所以信贷不可能大规模放水。所以,以往每年20%的房价增长不太可能。

张大伟也表示,对于市场也不能过分乐观,降息之后,银行的房贷优惠和房贷额度是否能跟进还很难说。

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[责任编辑:岳敏]